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    什么样的卖房合同无效

    2017-08-05  校园生活网  本文已影响   字号:T|T

    篇一:实践中常见的房屋买卖合同无效的情形

    1、 农村集体土地不可擅自用于商品房开发

    [案例]:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地,公司出钱、乡政府出地,开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售,吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗?

    [分析]:这种“商品房”的开发及销售均系违法行为,不具有法律效力,其房屋销售合同为无效合同。其理由:(1)根据我国《土地管理法》的规定,任何单位和个人建设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。建设占用土地,如是农用土地转为建设用地的,必须办理农用地转用审批手续;(2)农用地的转用必须符合土地利用总体规划,在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地应由市、县人民政府批准,并依法办理土地征用、补偿手续;(3)根据我国《城市房地产管理法》规定,集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让,即交纳入地出让金;(4)没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售,城市居民购买农民房不受法律保护。

    [王富利律师提醒]:(1)购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预(销)售许可证》,有了此证,表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全,此房可以办理房屋所有权证;(2)事先可到房地产交易所官方网上查询,若网上未登记备案,则最好不要购买。

    2、工业用地上建住宅最好别买

    [案例]:前不久,王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼,价格低、环境好、距离市区又近,可一了解,此房

    土地性质为工业用地,房屋产权证是“办公用房产权证”,不能按揭贷款,还无法迁入户口。是买还是不买,王先生陷入了两难之中。 ”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二,虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。

    [王富利律师提醒]:购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为50年,居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。

    3、“乡产权”房屋不受法律保护

    [案例]:几年前,刘女士在旅顺北路购买了一栋180平方米带大棚的两层“小洋房”。最近,因生意需要,想贷点款,银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由,不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。

    [分析]:诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号,在农村集体土地上开发建设的房屋,由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地,没有向土地管理部门缴纳土

    地出让金,没有取得《国有土地使用证》,因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利,并由房地产管理部门(房地产交易所)正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。一是从法律角度讲,“乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲,“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边的配套设施不完善。

    [王富利律师提醒]:消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质,分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限,要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地,是不是商品住宅项目,有没有商品房销售许可证。不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺,因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核,有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批,商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节,所以存在很大的不确定性。

    4、购买“合作房”、“联建房”要慎重

    [案例]:贺女士通过“中介”,相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”,此楼独门独院、价格便宜、环境好,很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽,才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。 [分析]:(1)购买“合作联建房”,特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意,我国《土地管理法》明确规定:任何单位和个人进行建设需要使用的土地的,必须依法申请使用国有土地,建设

    占用土地,如涉及农用土地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续;(2)我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定:集体所有土地,经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的,应当认定合同无效;(3)该房屋是某开发商与村里合作开发联建,其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续,不具有法律效力,其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。

    [提醒]:通过“中介”购房,首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地,若是后者,最好不要购买;购买二手房,还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书,若仅只有一份合同和一张发票,再便宜的房屋也不宜购买。

    5、海景“地产房”买不得

    [案例]:叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房——一栋两家连体二层小楼房,有地下室、有车库、有私家花园,一、二层居住用房,每平方米4980元,一套250平方米楼房125万人民币。经了解,此楼房属于集体土地上开发的“地产房”,土地使用期只有50年,不仅办不了房屋所有权证书,而且购房时还要缴纳总房价的4——8%的土地使用费。

    [分析]:(1)在集体土地上开发建设的“海景房”等“商品房”,办不了法律认可的房屋所有权证书,因为它所占有的土地是集体土地,国家法律明确规定,集体土地不能用于商品房开发建设销售;(2)

    由于是集体土地,没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续,没有向土地管理部门缴纳土地出让金,没有取得《国有土地使用证》、《商品房预(销)售许可证》,也就无法办理国家法律认可的、国家建设部统一印制编号的、房地产管理部门(房地产交易所)登记备案并颁发的《房屋所有权证》;(3)这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地(一般为50年),叶先生除了购房款外,还要向开发商缴纳购房款4%的土地使用费。而国家法律规定商品房居住用地为70年,土地出让金包含在每平方米的房价中,由开发此商品房的开发商一次性向政府土地管理部门缴纳。

    [王富利律师提醒]:(1)购买此类集体土地上开发的、办不了房屋所有权证的“地产房”风险比较大,最好不要购买;(2)购买此类房屋最好的办法是看其开发的小区是否具有《商品房预(销)售许可证》,有了此证则证明此房所占土地必定是出让的国有土地,可以办理法律认可的房屋所有权证;(3)必要时,可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记备案,若登记备案的,则可放心购买。

    6、购买“尾房”要留神

    “[案例]:前不久,小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”,按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书,可一了解,此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行,非要等抵押解除后,再办理产权证。

    [分析]:“尾房”产生的原因大致有三大类:一是“问题尾房”,如土地开发规划等必备手续不齐或未交开发土地出让金、户型不合

    篇二:什么样的房屋买卖公证书无效。

    1、房屋产权过户根据地方各有不同,有些只需要登记产权证人签名,有些同时需要审查产权

    人的婚姻状况,若是夫妻共同财产需要产权人配偶共同签字。目前,后者情况较为普遍。

    2、委托书的内容各地产权处的要求也不完全一致,但大致包括以下内容(仅供参考) 委托书

    委托人:?申请人a?,性别:?a性别?,身份证编号:?a身份证号?受托人:?申请人b?,性别:?b性别?,身份证编号:?b身份证号??申请人a?与?申请人b?系夫妻关系,二人共同拥有坐落于?房屋地址(?《房屋所有权证》

    号:?房产证号?)的房屋,经二人协商一致,欲出售该房。因委托人?申请人a?工作繁忙,

    特委托受托人代为出售上述房屋的相关事宜:

    第一条 委托事项:1、提前归还银行贷款;

    2、代为领取该房屋的《他项权证》和《房屋所有权证》;

    3、与买方签订《房屋买卖合同》;

    4、办理房屋买卖合同公证;

    5、代为向派出所申请该房的户籍关系核查情况证明;

    6、查档、办理房屋产权过户手续;

    7、代收房款及协助买方办理银行按揭贷款等相关手续;

    8、办理交房等相关事宜;

    9、到产权处(或税局)交纳相关税费及手续费;

    10、代为办理上述房屋的土地使用权证过户相关手续、交纳相关费用;

    11、若上述房屋出现无法买卖交易的情形,受托人有权代表委托人办理撤销上述房屋买

    卖交易的相关手续并领取产权证及相关退费。

    第二条 委托期限:?委托时间?。

    第三条 受托人?有无转委托?转委托权。

    第四条 在委托权限内,受托人所实施的一切法律行为委托人均以予承认,委托人对委

    托的法律行为及产生的后果已充分了解,并自愿承担相应的责任。

    第五条 本委托书经签字后生效,并向******公证处申请公证。

    第六条 本合同一式?合同份数?份,公证处保留一份。 委托人(签字):

    签订时间:

    3、房产证号及地址通常还是要写明确的,对于房产的处理办理公证具有一定的严格性。

    4、建议在办理委托公证的同时,要将你父亲的身份证、户口册等原件寄回,如果原件无

    法寄回的,可以同时办理一个原件与复印件相符的公证,否则即便办理了委托书公证在办理

    产权过户时也可能因没有你父亲的身份证而被拒绝(这是《房屋登记管理办法》上产权变更

    登记需要的材料的要求)

    欢迎参阅:hi.baidu.index_jsp公证委托:公证委托是具有法律认证效力的,所以必须委托人和受托人手持身份证原件

    在公证处公证人员在场的前提下,而且我们的是房屋买卖效力授权公证委托,是必须持有房

    产原件的。有些苛刻的省份还必须持有贷款合同原件。 公证授权委托和一般委托区别在于,一般的委托可以是手写的,可以是没有第三在场的。

    何为公证呢!是指国家公证机关,何为授权呢!是指必须有授权对象的证明或是证明材料(当

    然公证机关还会保存证明材料的复印件)。 你在公证授权委托办理完成之后,要通过正规快递公司把公证授权原件快递你的母亲。。

    复印件无效的(因为复印件的伪造性太高了,房屋买卖是不予采用的)。 最后,你再做公证授权的时候,要指明:一下项目。

    壹、 代为签订房地产买卖合同。 贰、 代为支付/收取房价款;支付房价款时,将境外汇如之美金兑换成人民币。 叁、代

    为支付一切涉及上述房地产转让应支付的各项费用。 肆、代为签订抵押借款合同并办理抵押登记或注销手续。 伍、代为办理相关文件公证手续。 陆、代为办理房地产产权过户登记手续。 柒、代为办理房地产买卖及抵押的其他相关一切事宜。 捌、代为签订《上海市国有土地使用权出让合同》。 玖、代为收楼/交房、管理及维修房屋。 拾、代为签订租赁合同、代为办理租赁登记手续、收取租金。 拾壹、在委托人子女成年之前,代其子女办理房地产买卖手续。 不然授权项目不全的话,后续还是会很麻烦的。 公证费大约小于300元/次。篇二:房屋买卖全权委托公证书 委托书

    委托人:xxx,男,一九六四年三月十五日出生,身份证住址:xxxxxxx,身份证编号:

    xxxxxxxxxxxxxx。

    委托人:xxx,男,一九六四年三月十五日出生,身份证住址:xxxxxxx,身份证编号:

    xxxxxxxxxxxxxx。

    受托人:xxxx,男,一九六五年六月二日出生,身份证 住址:xxxxxxxxxxxx,身份证编号:xxxxxxxxxxxxx。 位于成都市天府新区xxx路xx号xx幢x单元x楼x号(权xxxx)房屋属我们委托人共

    同共有(或按份共有)。现准备出售上述房屋,因我们事务繁忙无法亲自到成都市相关部门办

    理手续,特委托受托人办理如下事项:

    一、到银行办理上述房屋的结按手续,注销抵押登记,领取产权证。

    二、查询上述房屋相关档案,办理地址变更手续,开具地址变更证明。

    三、代为出售上述房屋,签订房屋的买卖合同,并代收房价款。

    四、协助买方办理上述房屋的过户手续,领取产权证, 办理国有土地使用权的转移登记手续,办理并领取国土证。

    五、办理上述房屋的房屋维修资金过户,代缴或免征个税和营业税,办理退税手续领取

    购房补贴。

    六、若买方以按揭方式购买上述房屋,则协助买方办理按揭贷款的相关手续,签订贷款

    合同并以委托人名义或自己名义开启银行基本账户,(含设立和修改密码),收取按揭款。 受托人在办理上述委托事项时有权向有关部门提供我们的个人资料,签署相关文件我们

    均予以承认。

    受托人有转委托权。

    委托期限:自本委托书签署之日起至委托事项办结之日 止。

    委托人: 年 月 日篇三:房屋买卖合同、公证书 房屋买卖合同 甲方:××,男,一九××年一月十七日出生,现住××省×××县×××镇××街×

    ×号,公民身份号码:0000。 甲方:××,男,一九××年一月十七日出生,现住××省×

    ××县×××镇××街××号,公民身份号码:0000。 乙方:甲方:××,男,一九××年

    一月十七日出生,现住××省×××县×××镇××街××号,公民身份号码:0000。

    乙方:甲方:××,男,一九××年一月十七日出生,现住××省×××县×××镇×

    ×街××号,公民身份号码:0000。经甲、乙双方协商,自愿公平、平等的原则,甲方有坐落在××镇××街××号的砖混

    结构房屋一栋(共一层,建筑面积×××平方米,房屋所有权证编号:字第××号)及该房

    占用范围内的一宗宅基地使用权[宅基地面积:××平方米,]一并出售给乙方,达成合同如

    下:

    一、成交价款为人民币××万××仟××佰元整(00.00元)。

    二、乙方应于本合同签订之日付清上述成交价款。

    三、甲方应于本合同签订之日将房屋所有权证、国有土地 使用证移交给乙方,并应于二o一××年元月三十日前将上述房屋移交给乙方。

    四、甲方应协助乙方办理过户手续,一切税费由乙方承担。

    五、本合同自甲、乙双方签订之日起生效。 甲方: 乙方: 二o一×年元月三十日 公 证 书

    (201×)×证字第00号申请人:××,男,一九××年一月十七日出生,现住××省×××县×××镇××街

    ××号,公民身份号码:0000。 申请人:××,男,一九××年一月十七日出生,现住××

    省×××县×××镇××街××号,公民身份号码:0000。 申请人:××,男,一九××年

    一月十七日出生,现住××省×××县×××镇××街××号,公民身份号码:0000。 申请

    人:××,男,一九××年一月十七日出生,现住××省×××县×××镇××街××号,

    公民身份号码:0000。 公证事项:房屋买卖合同 当事人双方于二o一×年九月十七日向本处申请办理房屋买卖合同公证。经查,当事人双方经协商一致订立了前面的《房屋买卖合同》。双方在订立合同时均具有

    法律规定的民事权利能力和民事行为能力,双方订立合同的意思表示真实。 依据上述事实,兹证明000、000与000于二o一×年九月十七日来到本公证处,在本公

    证员的面前,签订了前面的《房屋买卖合同》,双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通

    则》 第五十五条的规定,合同上双方的签名、捺印均属实。 贵州省印江县公证处 公证员 二o一×年九月十七日篇四:房产买卖委托公证书样本 委托书

    委托人:xxx,女,xxxx年xx月xx日出生,身份证住址: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身

    份证编号:xxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托人:xxx,男,xxxx年xx月xx日出生,身份证住址:xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身

    份证编号:xxxxxxxxxxxxxxxxxx。受托人:xxx,男,xxxx年xx月xx日出生,身份证住址:xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身

    份证号码:xxxxxxxxxxxxxxxxxx。我们委托人系夫妻关系,位于xx市xx区xxxxxxxxxxxxxxxxxx号(权xxxxxxx)房屋属

    我们委托人共同所有。现因我们事务繁忙无法亲自到成都市相关部门办理手续,特全权委托

    xxx办理如下事项: 一、出售或出租上述房屋,与买方签订上述房屋的买卖合同、查档,并

    代收售房款、按揭款或租金。如果买方以按揭的方式购买此房,协助买方办理有关按揭的一

    切事宜。 二、到xx市房产管理部门及相关部门协助买方办理上述房屋的买卖、产权过户、

    领取产权证、办理国有土地使用证、国有土地使用证的转移登记及领取国有土地使用证等相

    关事宜。

    三、缴纳维修基金,并办理维修基金的转移登记等相关事宜。 四、办理上述房屋抵押担

    保借款的一切相关事宜(包括签订借款合同、抵押合同、抵押登记、公证保险、注销抵押登

    记等)。

    五、如果此房拆迁,受托人有权办理拆迁的一切事宜(包括领取终结房款、拆迁安置等)。受托人在办理上述委托事项时有权向有关部门提供我们的个人资料,签署相关文件我们

    均予以承认。

    受托人有转委托权。

    委托期限: 自本委托书签署之日起至委托事项办结之日止。委托人: 二○○六年九月二十五日成都蜀都公证处谈话笔录

    谈话时间:二○○六年九月二十五日 谈话地点:成都市成捷房产投资服务有限公司谈话人: 记录人:贺文君 当事人:胡绍珍,女,一九六三年十二月十五日出生,身份证住址:成都市武侯区晋阳

    路422号83栋1单元1楼1号,身份证编号:510521196312150566。 陈生高,男,一九六五年十二月二十日出生,身份证住址:四川省泸县 石桥镇红山村五社2号,身份证编号:510521196512203159。 问:你们申办何种公证?

    答:申办委托书公证。

    问:你们为什么办理上述公证? 答:我们要出售房屋。问:你们是否签署有上述委托书? 答:我们于2006年9月25日签署了上述委托书。 问:你们现在神志是否清醒?是否自愿?有无欺诈、胁迫等违背意愿的情形? 答:清醒,

    自愿,无欺诈、胁迫等违背意愿的情形。 问: 你们的婚姻状况? 答: 已婚。 问:委托原因?

    答:因我们事情较多,无法亲自办理位于成都市武侯区晋阳街道中央花园三期83幢1单

    元1楼a号(权0882042)房屋的相关手续,特申办上述公证。 问:委托事项? 答:出售或出租上述房屋,与买方签订上述房屋的买卖合同、查档,并代收售房款、按

    揭款或租金。如果买方以按揭的方式购买此房,协助买方办理有关按揭的一切事宜。 到成都

    市房产管理部门及相关部门协助买方办理上述房屋的买卖、产权过户、领取产权证、办理国

    有土地使用证、国有土地使用证的转移登记及领取国有土地使用证等相关事宜。缴纳维修基

    金,并办理维修基金的转移登记等相关事宜。办理上述房屋抵押担保借款的一切相关事宜(包

    括签订借款合同、抵押合同、抵押登记、公证保险、注销抵押登记等)。如果此房拆迁,受托

    人有权办理拆迁的一切事宜(包括领取终结房款、拆迁安置等)。 问:委托谁去办理? 答:

    委托何小平办理。

    问:上述房屋是否被查封、赠与、转让或存在其他权属纠纷? 答:无上述情况,如有虚假我们愿意承担由此产生的一切法律责任和经济损失. 问:上

    述房屋如何取得的?

    答:上述房屋是我们委托人共同购买所得。 问:对于受托方办理委托事项所签署的文件如何约定? 答:对于受托方办理委托事项所签署的文件,我们均予以承认。 问:受托人有无转委托

    权? 答:受托人有转委托权。 问:委托期限为多久? 答:自本委托书签署之日起至委托事项办结之日止。问:公证处证明在你们在委托书上签名的真实性,你们应保证委托事项的真实性 和自愿性,你们是否清楚明确其法律意义? 答:清楚、明确。 告:根据《中华人民共和国公证法》第四十四条的相关规定,当事人提供虚假证明材料,骗取公证书的,给他人造成损失的,依法承担民事责任;违反治安管理的,依

    法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任,你们是否清楚其法律意义?答:我们完全清楚其法律意义。问:请仔细核对以上笔录,有无补充? 答:已核对,无补充。当事人: 委 托 书

    委托人:谢大芬,女,一九六五年八月五日出生,身份证住址:成都市金牛区星河路89

    号10栋2单元 12号,身份证编号:510702196508050729。 受托人:何小平,男, 一九七九年八月二十三日出生,身份证住址:四川省南部县盘龙

    镇兴盛街19号,身份证号码:511321197908231011。因我事务繁忙无法亲自办理位于成都市金牛区九里堤交大智能小区五期10幢2单元6

    楼b号(权0813347)房屋的结按手续,特全权委托何小平为我的代理人,到银行代为办理

    上述房屋的结按手续,注销抵押登记,领取产权证和国土证及办理上述房屋的退保手续并代

    收保险费。

    受托人在办理上述委托事项时,有权向有关部门提供我的资料,签署的相关文件及缴纳

    的合法实际的费用我均予以承认。受托人有转委托权。

    委托期限:至上述委托事项办结之日止。 委托人:

    二○○六年九月二十五日成都蜀都公证处谈话笔录

    谈话时间:二○○六年九月二十五日 谈话地点:成都市成捷房产投资服务有限公司 谈话人:记录人:贺文君 当事人:谢大芬,女,一九六五年八月五日出生,身份证住址:成都市金牛区星河路89

    号10栋2单元 12号,身份证编号:510702196508050729。 问:你申办何种公证? 答:申

    办委托书公证。

    问:你是否签署有上述委托书?答:我于2006年9月25日在成都市签署了上述委托书。 问:你现在神志是否清醒?是否自愿?有无欺诈、胁迫等违背意愿的情形? 答:清醒,

    自愿,无欺诈、胁迫等违背意愿的情形。 问:委托原因? 答:我欲办理位于成都市金牛区九里堤交大智能小区五期10幢2单元6楼b号(权

    0813347)房屋的结按手续,因为工作较多没有时间办理,特申办上述委托书公证。 问:委托事项?

    答:到银行代为办理上述房屋的结按手续,注销抵押登记,领取产权证和国土证及办理

    上述房屋的退保手续并代收保险费。 问:委托谁去办理? 答:委托何小平办理。 问:上述

    房屋如何取得的? 答:上述房屋是我购买所得。 问:受托人在办理上述事宜时所签署的文件及缴纳的费用如何约定? 答:受托人在办理上述委托事项时,有权向有关部门提供我的资料,签署的相关文件及

    缴纳的合法实际的费用我均予以承认。 问:受托人有无转委托权? 答:有转委托权。 问:

    篇三:房屋买卖合同无效案例

    京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷

    合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知

    (2004年12月15日 京高法发[2004]391号)

    北京市第一、第二中级法院:各区、县法院:

    为研究、统一执法尺度,日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会,就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨,并形成了会议纪要。特此印发,请各院在审判中参照执行。

    执行中有何问题和情况,请按业务归口与高级法院联系。

    农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及

    处理原则研讨会会议纪要

    近年来,我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件,由于目前相关法律、法规不够明确,对合同效力认定认识存在差异,在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度,2004年12月,高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议,就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨,初步形成了处理意见,纪要如下:

    一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

    目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

    二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定

    与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是:首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

    其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

    第三,目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。

    第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

    与会者同时认为,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。

    三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则

    与会者一致认为,处理此类案件应坚持以下原则:

    第一,要尊重历史,照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一

    种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

    第二,要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

    第三,要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

    特此纪要。

    海淀法院调研农村房屋买卖合同纠纷案件特点

    作者:金川 马敬 发布时间:2010-07-07 09:43:18

    随着我市城乡一体化工作的加快,海淀法院山后法庭所辖多个地区均面临大面积拆迁,尤其是唐家岭地区更是全市甚至全国关注的焦点,海淀法院山后法庭受理的因拆迁产生的分家析产纠纷、继承纠纷、房屋买卖等纠纷明显增加。为化解当地居民纠纷,维持地区稳定,海淀法院山后法庭针对农村房屋买卖纠纷案件进行专项调研,发现山后地区农村房屋买卖纠纷案件呈现出以下五个特点:第一、原告起诉要求确认房屋买卖合同无效多数为拆迁利益驱动。拆迁单位根据区位补偿价格对当地农民进行补偿,补偿结果大多为农民获得高额补偿款或以优惠价格购买回迁房屋。所以在经济利益的驱使下,许多卖房农民反悔,以当时不懂法或未经家人同意为理由要求确认之前签订的房屋买卖协议无效。第二、买卖纠纷多发生在农民和城镇居民之间。农村房屋较为便宜,山后地区距离城区较近,交通便利,当地农民将家中闲置房屋出售给城市居民,各取所需。而农民本身有宅基地,并无扩大居住面积之需要或能力,故集体经济组织成

    员之间或不同集体组织之间的房屋买卖则非常少见。

    第三、房屋数量和结构变化较大。买房人购买后因居住需要及生活水平提高,一般将原有房屋进行翻扩建或者新建房屋,房屋现状(如面积、结构、建筑材料)与购买时房屋情况差距较大。

    第四、交易双方法律意识淡薄。农村房屋买卖多数发生在上个世纪八九十年代,买卖双方法律意识淡薄,对农村宅基地和农村房屋买卖的相关政策知之甚少。买房人购买农村房屋后长期居住使用,形成生活习惯,多数不愿腾退房屋。第五、认定买卖合同无效后相互返还存在一定执行困难。案件判决一般为居民腾退现有房屋,农民根据房屋价值及地价按比例返还价款。购房人因在购买院落内长期居住,存在无第二套居所的情况,腾退房屋后无处居住,存在一定抵触心理和客观困难。农民因土地价值及房屋价值的提高,往往无力向购房人支付动辄数十万甚至上百万的折价补偿款。

    为了妥善解决农村房屋屋买卖纠纷问题,化解社会矛盾,海淀法院山后法庭针对本地区案件的特点提出如下应对措施:

    第一、有区别地制定调解方案,妥善化解纠纷。对于农村房屋买卖案件,加大调解力度,协调双方当事人之间的矛盾分歧。针对拆迁地区实际情况进行调研,了解不同地区的特殊情况,制定不同的调解方案,有针对性地集中解决因拆迁利益导致的民事纠纷,在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上处理当事人之间的矛盾,综合平衡买卖双方的利益,促进双方纠纷的解决。针对腾房及支付折价款执行难的问题,对拆迁地区或面临拆迁地区可采取当事人约定拆迁补偿款分配比例的方法进行处理。

    第二、坚持“尊重历史、照顾现实”的处理原则。法官在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素,对农村房屋买卖行为进行考量,并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建的情况,对案件进行认定,判决应注重法律效果和社会效果的统一。

    第三、统一司法标准。在尊重现有法律规定的基础上适当地考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度,现有房屋居住现状等,审慎处理当事人纠纷。农村房屋买卖行为确认无效后,应当启动对应的当事人利益补偿机制,确定补偿标准,使得双方当事人的合法利益得到应有的保障。

    第四、加大法律宣传力度,提供农民法律意识。加强与当地乡镇政府、村委会和司法所的合作,法官定期下村入所,加强对村委会、司法所人民调解员的指导力度,与基层组织干部和群众代表进行座谈,提高村民的守法意识和自我保护意识。通过向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况,形成正确的舆论导向和社会评价。

    无效房屋买卖合同所涉的农村房屋征地拆迁的处理

    《土地管理法》第47条规定:征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿;征用其他土地(耕地外的土地,应包含宅基地)的土地补偿费和安置补助标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。《土地管理法实施条例》第26条规定:土地补偿费归农集体组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《物权法》也规定:征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并足頟安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

    据此,按一般法理推论,出卖人的宅基地使用权已经放弃,而买受人又未取得宅基地地使用权,故征地拆迁时,对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需在给与买卖双方,房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人,视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是,农村房屋补偿安置利于是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或者身份联系在一起的,非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象,并且也只认可按出卖人的情况给与补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖人撤销其宅基地使用权弃权处分的行为,认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者诉讼不再是无效房屋的返还问题,而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷,一般认为可以按以下原则处理:

    1.无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让与买受人,买受人虽然不能取得合法的房屋所有权,但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产

    篇四:房屋买卖合同无效的情形及法律后果

    房屋买卖合同无效的情形及法律后果

    在现实的司法工作中,因房屋买卖合同效力认定而引发的纠纷日益增多。对如何解决这些纠纷,法律规定并不统一且有予盾之处,本文对其中涉及的无效情形及法律后果作一此梳理。

    一、房屋买卖合同无效的情形。除了适用我国《民法通则》、《合同法》等一般法规定的合同无效的情形外,根据我国《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定,下列几种情形也可导致房屋买卖合同的无效:

    (一)房屋与土地分开转让的。建设部颁布实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的外,不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”我国《城市房地产管理法》第四十二条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”这是因为房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。因此,房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。

    (二)侵犯优先购买权的。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。

    我国《民法通则》第七十八条第二款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”

    最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

    《合同法》第二百三十条条也有相应规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就是说,所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的,必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出卖房屋的,其买卖行为一般应为无效。

    (三) 因欺诈而转让商品房的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:买受人以出卖人与第三人

    恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

    (四)商品房预售违法的。我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证; 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

    (五)在商品房转让过程中,涉及到土地使用权转让违法的。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定,以下合同应为无效:以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

    (六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

    二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。对这些特殊情形,应具体分析而不宜一概认为无效。

    (一)房屋买卖未采用书面形式。

    根据我国《城市房地产管理法》第四十一条规定:“ 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。 ”

    《合同法》第十条规定: “ 当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。 ” 房屋买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定: “ 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。 ”

    由此可见,房屋买卖合同即使未采用书面形式,也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务,买受人已交付了房款,并实际使用和占有了房屋,又没有其他违法行为,只是该买卖合同没有书面形式的,应认为买卖关系

    有效。但为了过户的需要,应补签书面的房屋买卖合同,买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致,则该合同应认定为无效的合同。

    (二)卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。

    对没有所有权证的房屋,我国《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看,其规定应当是属于行政管理性的,违反这一规定,仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。

    我国《合同法》第一百三十一条规定, “ 出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。 ”可见,只要标的物合法且有权处分,对于标的物是否有相关证照,合同法并无特别要求。

    此外,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出:房屋买卖合同签订时,尽管该房屋尚未办理所有权登记,合同也有效。 对此应理解为:房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续,但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的,且当条件或期限成就时就可以办理过户手续,产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时,一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定,根本不能取得所有权证的,则此类合同应为无效。

    (三)没有办理过户手续而引起发一方反悔的。

    1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”

    1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。”

    与此不同: 2003 年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的,不予支持。”

    我国《物权法》第十五条规定:“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

    最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》

    第九条中规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,如果原告请求被告交付该讼争房屋,则人民法院应当责令被告继续履行其合同,并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”由此可见,房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件,仅是未办理有关手续之前,不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说,这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论,只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效,当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的,人民法院应责令其继续履行,办理过户登记。

    (四)房屋共人擅自转让的行为。

    最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

    最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”

    我国《物权法》第一百零六条规定:“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”

    可见,我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对,支付了合理的对价,并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发,应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。

    (四)城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

    我国《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

    《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

    国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第(十三)款重申:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

    总的来说,从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看,我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈,要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看,又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。

    且农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定,但其却明确了宅基地使用权是一种物权,既然是物权,权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定,司法实践中认定不尽相同,对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件,买房自用的,就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。

    (五)城市公房私自买卖的问题。

    根据建设部及各地政府的规定,此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质,并不是法律的直接适用渊源。另外,从现实看,私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍,且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以,如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房,则这种转让行为是有效的。反之,则为无效买卖合同。

    三、房屋买卖合同无效的法律后果

    无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:

    (一)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

    篇五:只有购房合同怎么卖房子

    篇一:卖房方(购房合同)

    卖房方(甲方):

    身份证号码:

    购房方(乙方):

    身份证号码:

    关于乙方向甲方购房事宜,双方经协商,达成协议如下:

    一、甲方将其拥有独立产权的位于 市 区的房屋(房屋所有权证编

    号: ,建筑面积 平方米)以人民

    币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(¥ 元整)出售给乙方。 已方愿意以上述价格向甲方认购该房,并以购得的上述房屋向中国 银行 分行申请购房抵押贷款。

    二、甲方承诺:

    1、向乙房申请购房贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的房屋资料以备查核。

    2、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋,则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。

    3、保证该出售房屋未予出租。因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。

    4、自签订本协议起,保证将该房屋按约定价格售给乙方,期间不得反悔或将房屋出售给第三人。

    5、按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。

    6、在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。

    三、乙方承诺:

    1、向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备查核,并依规定支付费用。

    2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋,并及时将贷款所得支付甲方之售房款。

    3、将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。

    4、按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。

    5、在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。

    四、本协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件。如果贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准,则甲、乙双方可以解除本协议。甲方若向乙方收取定金,应如数退还给乙方。

    五、如果贷款银行批准的贷款金额不足申请贷款额的70%,则乙方有权解除本协议。否则,乙方应履行本协议的有关规定。

    六、违约责任

    1、如果甲方违约,拒绝将房屋出售给乙方,应向乙方赔偿因此受到的损失。

    2、如果乙方违约,贷款申请获准后没有向甲方购买房屋,应向甲方赔偿因此受到的损失。

    七、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。

    八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。

    九、本协议壹式肆份,双方搁执壹份。有乙方交贷款银行或其认可的机构壹份。

    十、特别约定:

    甲方:乙方:

    甲方授权代表签字(盖章): 已方授权代表签字(盖章):电话:电话: 签订日期:年 月 日签订日期:年 月 日篇二:购房合同卖房契约范本

    买房契约

    出售方——简称甲方(***)

    买方——简称乙方(***)

    甲方现有两室一厅现房一套(含炭房一间)坐落于*******家属楼,*单元*楼*户,愿意出售给乙方,经甲、乙双方共同协商自愿达成买卖协议,具体条款如下:

    一、 甲方现有*室*厅现房一套,建筑面积***平方米,出售给乙方,属于永久性买卖,甲方将房屋一切所有权交以乙方管理使用。

    二、 房屋一次性酌价人民币******万元整(¥********)(包括现有配套设施在内)。

    三、 签署合同之日乙方付给甲方人民币**万元整(¥********),甲方交房及钥匙之日乙方付清余款**万元整(¥********)。

    四、 乙方在办理所有房屋证件过程中,甲方有责任协助乙方办理。(费用乙方自理)。

    五、 此协议一式二份,甲、乙双方各持一份;此协议涂改无效:此协议自签字之日起,法律同时生效。

    甲方代表签字:乙方代表签字:

    中证人:

    年月日篇三:如何签订安全的购房合同(2007年版)

    如何签订安全的购房合同(2007年版)

    1购房合同的现状

    买房子要签合同,这是再正常不过的。很多人也许会认为,买房子不就是你把房子卖给我、我把钱给你嘛,合同只是一个形式。那你从一开始就把房产 商小看了,把买房子这件事小看了。当你看到给你准备好的名目繁多、条款众多、充满生僻奇怪术语的合同时,你能确定对所有内容都已了如指掌吗?你能确定将来 遭遇问题时不会因为某一条款没有与开发商计较而后悔莫及吗?所以,不论你是正在买房子还是计划买房子,熟悉合同是第一步,是你能在购房这一战中的重要法 宝。

    1.1购房涉及哪些合同与文本

    购房三大合同:定金合同、买卖合同、抵押贷款合同

    一般来讲,在购房中出现的合同主要有三类:定金合同、买卖合同和抵押贷款合同。下面我先简单介绍一下这三类合同。

    1.定金合同

    术语上叫做商品房买卖合同认购协议,房产商一般把它称做认购书。它是指商品房买卖双方在签订正式买卖合同之前签订的合同,是对双方准备进行房屋交易的初步确认。 1购房合同的现状

    如何签订安全的购房合同定金合同的内容一般包括:

    (1)双方当事人的基本情况;

    (2)房屋基本情况(房屋位置、面积等);

    (3)价款计算(包括每平方米售价和总价);

    (4)什么时候签订正式购房合同;

    (5)还有最关键的一条,购房者需要交纳多少定金,以及在什么情况下,这些定金不再退还给购房者。其实从法律上讲,签订认购书并不是购房的必经程序。但是现实情况中,尤其在期房交易中,几乎所有的购房者都经历过签订认购书——交定金——签订正式合同——交首期款的这样一个过程。为什么房地产商会很重视签订认购书呢?这里的关键就在于“定金”。 什么是“定金”呢?“定金”是一个法律名词,定金的作用就是给将来要签的正式买卖合同做担保,违反定金约定就要适用“定金罚则”。也就是:如果交纳了定金的一方将来违反约定,定金就不再退回;如果收取定金的一方违反约定,则要双倍返回定金。

    而事实上,一般谁会违反约定呢?这要看这个“约定”是什么。一般来说,在开发商的认购书中约定的是:购房者你将来要购买这套房子,而开发商 呢,保证在定金期限之前不把这套房子卖给别人。作为开发商,只要把房子卖出去了,卖给谁无所谓,所以违约的就只可能是

    购房者了,也就是交纳定金的一方,这 样开发商把你的定金装进腰包之后就后顾无忧了。如果你将来付款买房,那ok,这笔定金可以转做房款,如果你又不买了,那么对不起,定金不退。而购房者为什 么会违约呢,一般是发现要买的房子有问题或者找到了更合适的房子,所以不想买了。但这个时候,因为已经交了定金,而开发商又不退,所以陷入进退两难。 因此,在商品房买卖中,认购书就可能成为开发商套住购房者的一种手段。那么购房者究竟应该怎么办才不会被套住呢?关键就是这个“约定”了,看你在认购书里究竟如何“约定”,“约定”什么。这些,我会在后面部分专门进行详细的分析。

    2.买卖合同

    也就是商品房购房合同。这种合同是大家最熟悉的,是购房过程中最主要的合同,但也是目前存在问题最多的。因为商品房买卖是一个合同关系,买卖 双方所有的关系都由这个合同来确定,所以也可以说商品房买卖中出现的所有问题最终都会与这个合同有关,将来出了问题,即使打官司到法院,法官也会以这个合 同为基础来进行判断,所以说这个合同非常重要,购房者一定要慎重。

    商品房的销售分为两种:一种是现房销售;另一种是期房销售,简单地说就是签合同的时候这个楼是不是已经盖好了。因此,商品房购房合同,也就相 应地分为商品房预售合同和现房买卖合同。预售合同是开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人,由买房人支付定金或价款的合同。现房买卖合同是开发商将已经竣工并且验收合格的商品房出售给买房人,由买房人支付价款的合同。 在商品房买卖合同中买方最基本的权利是获得所买的商品房的所有权,也就是最终获得产权证,最主要的义务是支付房款;而卖方最主要的权利是取得 房款,最主要的义务是交付房屋并将房屋的所有权转移给买方。当然商品房买卖合同的内容相当复杂,涉及方方面面的问题。能不能签订一份好的商品房买卖合同, 是你在房屋买卖中能不能维护自己权利,在遇到各类购房纠纷中能否处于主动地位的关键。

    现在我们买房签订的合同一般都是开发商准备好的格式文本,这些文本肯定是站在开发商的立场上的。他要通过这个合同来增加他可能获得的利益,同 时减少他可能承担的风险。同时,运用他的优势,来逼使购房者同意签订这个有利于他的合同。这样未来就在他的掌控之中了。这种情形如何改变,是需要每个购房 者争取的。因为合同是一个双方自由谈判的结果,只要你签了,将来就必须按照合同办,因此在你签之前,你必须对未来可能出现的问题有全面的考虑,并在合同谈 判中就这些问题向开发商提出来,而且要把开发商的承诺写进去。 说到这里,肯定有许多人会说,“我提出来没有用,开发商不跟我签”。这个问题,我在后面的“合同谈判”一章中会专门讲谈判的方法。这里我先讲 两个最基本的信念,第一是你是不是甘心承受将来可能出现的风险,第二是所有的权利和利益都得靠自己去争取,天上不会掉馅饼,现在的状况对购房者确实有不利 的一面,但是也并不像开发商所说的所有的购房者签订的是一样的合同,仍然有一些聪明而坚持的购房者争取到了自己的权益,所以,在现实中一个小区内出现了同 样的问题,有的业主得到了补偿,有的业主没有,关键就是合同条款不一样。

    3.房屋抵押贷款合同

    简单地说,就是如果你买房子需要向银行贷款,银行为了保证你能按时还贷,就要你用你的房子作为抵押,当你不能按照约定还款的时候,银行就会把 你抵押的房子卖掉,然后用卖得的钱先偿还你欠银行的贷款。一般的房屋抵押贷款合同似乎和商品房的购买没什么关系。但是我要说按揭,相信大家就会明白了。现 在购买房子,绝大部分人不会一次性付清房款,这个时候就需要银行来帮忙了。你把你要买的房子抵押给银行,然后从银行贷款支付房款,这样就把一次性交清的房 价分成若干个小部分,减轻了你的财务负担,这就是按揭。首付款加分期还贷是现在购房的一种基本模式。你与银行签的这个合同就是抵押贷款合同,银行比起开发 商来就更厉害了,所以这个合同一般是没什么商量的,但是也有一些内容购房者是需要

    了解和可以选择的,所以我在后面也专门地讲一下。

    现有的合同文本

    1.开发商文本

    合同的一个基本特点是谁拟订的文本肯定对谁有利,所以开发商都会事先拟订出一个格式文本,这个文本中大量的条款是强调开发商的权利、减少开发商的义务而同时限制购房者权利和增加购房者义务的。

    2.建设部的示范文本

    为了平衡购房者和开发商之间的关系,减少商品房买卖纠纷,同时也为了调动消费者的购房热情,拉动经济增长,2000年,建设部、国家工商行政 管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订,并更名为《商品房买卖合同示范文本》。这个24条的格式文本,规定了最基本的购房条 款,2003年底北京市的示范文本修订增加到26条,2005年3月15日起实施的示范文本增加到28条。由于这只是一个示范文本,所以条款相对简单,对 于开发商的制约措施很不具体,因此容易产生消费者遭受损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任,更严重的是现实中这么简单的合同也没有被开发商完全遵 守。

    3. 204条商品房买卖合同文本

    为什么我要单独提出204条文本,是因为目前的商品房交易中这是惟一一个公开化地站在购房者立场上拟订的合同文本。但是我要解释的是:它并不 是一个具有法律效力的标准文本,因为许多购房者给我打电话说他那里的开发商不承认这个文本或者说拿着这个文本找开发商签,开发商不同意,这是正常的,如果 开发商拿着这个就签那反而不正常了。

    这个合同最大的益处是:我们通过多年来的诉讼经验,把购房中可能出现的各种问题,都站在购房者的立场上做了预先防范,希望使购房者免受欺诈和 降低风险,一旦出现问题也能获得赔偿。从另一个意义上讲,这个文本为购房者在购房谈判时提供了全面的专业知识和法律知识的支持,当你熟悉和了解这个文本之 后,在面对开发商的时候你就不再是一个可以随便糊弄的外行了。

    1.2 “强盗条款”与“城下之盟”

    什么是“强盗条款”和“城下之盟”

    1.“强盗条款”的两个基本点——欺诈利益和转移风险

    “强盗条款”,也被称为“霸王条款”,其实并不是一个法律术语,这么称呼它,表明的是人们对这类条款的一种情绪和态度。那么什么是“强盗条 款”呢?简单地说,就是把本应属于你的利益拿走,而把本来应该由他承担的风险转移给你,而且你只能整体接受或者整体拒绝,不能修改。这就是“强盗条款”的 两个基本点——欺诈利益和转移风险。

    2.“强盗条款”产生的现实原因

    前面我谈到,在现在的商品房买卖中,大量使用的合同都是由开发商提供的格式文本,那么“强盗条款”在这里出现从利害上讲就是当然的了。除此之外,商品房交易中大量出现“强盗条款”,还有一些现实原因:

    第一,开发商处于资源和信息的明显垄断地位。开发商具有强大的物资优势,这是消费者没有办法比的。开发商还具有专业的技能和知识,没有几个消 费者能懂这么多。再次,开发商还具有强大的社会关系和社会资源,否则他不可能在这个领域发展起来。开发商拥有与其开发与销售相关的广泛的社会关系资源及相 关信息,有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全掌握在开发商手中,这些消费者都不具有。

    第二,购房者缺乏相关知识以及消费心理不成熟。商品房交易是一种复杂的交

    篇六:农村房屋买卖合同效力及合同无效后的处理原则

    农村房屋买卖合同有没有效,如果无效应该怎么赔偿? 关键词:农村房屋买卖 合同无效 无效赔偿

    随着社会的快速发展,城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下,土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下,多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜,买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益,于是反悔,向人民法院起诉,要求判决确认合同无效,归还房屋。那么,对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件 ,现总结如下。

    一、农村房屋买卖合同的效力

    1、农村房屋买卖合同有效的情形

    (1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。

    (2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。

    (3)房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也有效。

    (4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民,后又转为居民的,不影响合同的效力。

    2、农村房屋买卖合同无效的情形

    (1)农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是

    将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民,合同都是无效的。

    (2)农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民,都是无效的。

    二、农村房屋买卖合同无效后的处理

    农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:

    1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价

    2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分

    3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分

    以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

    王富利律师建议:

    由于农村的土地属于集体所有,目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以,在购买农村房屋时,一定要谨慎。要考虑到

    如果无效后,怎样保护自己的权益。如果确实要买,需要指定一份详细的协议,将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔,具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时,如果购买后,房子翻建、装修,一定要保留证据。

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    篇七:提供见证的卖房协议被判无效法律服务所要担责

    提供见证的卖房协议被判无效法律服务所要担责

    来源:大律师网

    因为出具见证书承认依法建立的一份房子生意协议终究被法院承认无效,致使在付出购房款后无法得到房子,姑苏一法令服务所被请求承当连带还款职责。7月31日,江苏省姑苏市虎丘区人民法院判定卖房人返还原告购房款及相应孳息,法令服务所在卖房人不能清偿有些范围内承当弥补补偿职责。 2006年6月1日,董善军与吴晨签定了生意契约一份,约好吴晨将姑苏新区华通花园88幢101室房子转让给董善军,该合同上吴晨爷爷吴龙根、奶奶杨火玲的签名均系吴晨所写。翌日,董善军和吴晨到姑苏市相城区诚信法令服务所办理上述房子生意的见证手续。该所法令工作者张明江与董善军、吴晨做了说话,吴晨承认上述协议中的指印是其爷爷吴龙根、奶奶杨火玲所按,董善军表示按指印时其在场。6月22日,诚信法令服务所出具见证书,见证双方2006年6月1日签定的协议经审查依法建立。同年7月18日,董善军持诚信法令服务所出具的见证书与顾叶红就上述房子签定了《生意套房》一份,约好董善军将上述给顾叶红,顾于同日向董善军付出了购房款21万元。 因为吴龙根、杨火玲回绝交给房子,董善军向法院申述请求三人交给上述房子。该案在审理过程中,法院查明了该房子的人吴龙根、杨火玲及吴晨母亲丁全明并未赞同出售该房子的现实。随后,董善军改变诉讼请求,请求承认无效,退还购房款及相应利息。10月11日,法院判定确定董善军与吴晨所签房子生意协议无效。至此,顾叶红与董善军所签合同的意图已无法实现。 顾叶红以为,诚信法令服务所出具的见证书致使他轻信董善军已获得,应当承当相应职责,遂诉至法院。 法院审理后以为,董善军应将基于该获得的购房款及孳息返还原告。被告诚信法令服务所作为供给法令服务的组织,在见证被告董善军与案外人吴晨生意房子过程中,未查明该房子的悉数共有人,亦未请求共有人亲身参与签名,仅依据被告董善军与案外人吴晨的陈述,即出具了双方所签协议经审查依法建立的见证书,在见证过程中没有以正常的业务水平和仔细程度执业,未尽到合理的留意职责,存在重大过错。尽管被告诚信法令服务所与原告之间不存在合同联系,没有直接向原告供给法令服务,但能够预见其向被告董善军和案外人吴晨出具的见证书,也许被像原告相同的合理信任并加以使用。本案中,被告董善军出示的能够作为出售房子凭据的便是通过被告诚信法令服务所见证的房子生意合同,原告作出采购房子的决议计划是基于对被告诚信法令服务所见证定见的合理信任,故被告诚信法令服务所的过错与原告遭到损害之间存在必定的因果联系,应对由此形成原告的丢失承当弥补补偿职责。

    篇八:农村房屋买卖合同效力及合同无效后的处理原则

    关键词:农村房屋买卖 合同无效 无效赔偿

    王富利律师

    随着社会的快速发展,城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下,土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下,多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜,买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益,于是反悔,向人民法院起诉,要求判决确认合同无效,归还房屋。那么,对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件 ,现总结如下。

    一、农村房屋买卖合同的效力

    1、农村房屋买卖合同有效的情形

    (1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。

    (2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。

    (3)房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也有效。

    (4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民,后又转为居民的,不影响合同的效力。

    2、农村房屋买卖合同无效的情形

    (1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无

    论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民,合同都是无效的。

    (2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民,都是无效的。

    二、农村房屋买卖合同无效后的处理

    房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括:

    1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价

    2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分

    3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分

    以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

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